Waardering verhuurde woningen in box 3

Vanwege de lage rentestand hebben veel particulieren de afgelopen jaren gezocht naar beleggingen met beperkte risico’s. Velen vonden die in verhuurde woningen. De Belastingdienst heeft onlangs informatie over de fiscale spelregels beschikbaar gesteld.

Hoofdregel is dat de waarde van de woning in box 3 wordt gesteld op de door gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Het door de belegger betaalde aankoopbedrag is dus niet relevant. Op deze hoofdregel zijn echter ook uitzonderingen. Als de woning wordt verhuurd mag soms namelijk rekening worden gehouden met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio wordt bepaald op basis van de overeengekomen huur in verhouding tot de WOZ-waarde. Het hieruit voortvloeiende percentage bepaalt met hoeveel procent de WOZ-waarde van de gemeente mag worden verlaagd en daarmee ook de uiteindelijk te betalen belasting. Zelfs bij een forse huur (meer dan 7% van de WOZ-waarde) hoeft daarom maar 85% van de WOZ-waarde in box 3 te worden aangegeven.

Bedacht moet echter worden dat bovenstaande berekening van de waarde in box 3 alleen van toepassing is als de woning op 1 januari van het belastingjaar ook daadwerkelijk is verhuurd. Is dat niet het geval, dan moet de volledige WOZ-waarde worden aangegeven. Zorg er dus voor dat de woning altijd per deze datum verhuurd is. Ook geldt deze berekeningswijze alleen indien de huurder zogenaamde huurbescherming geniet. Voor tijdelijk verhuurde woningen (zonder huurbescherming) geldt de berekening ook niet. Naast een hoger rendement, kan het verhuren van woningen dus ook leiden tot een belastingbesparing.

Gebruik van BSN door zzp’ers wordt beëindigd

Bescherming van privacy is een belangrijk aspect in onze huidige samenleving. Het gebruik van het BSN is dan ook veelal voorbehouden aan overheidsinstanties zoals de Belastingdienst, gemeenten, uitkeringsinstanties en dergelijke.

Ook werkgevers en banken hebben het BSN natuurlijk altijd nodig. Daarom is in veel wetten vastgelegd wie het nummer mag gebruiken en waarvoor. Ook is een toezichthouder door de overheid ingesteld, te weten de Autoriteit Persoonsgegevens (AP).

De AP heeft onlangs een rapport gepubliceerd over het gebruik van het BSN door zzp’ers. Als een zzp’er zich aanmeldt bij de Belastingdienst als startende ondernemer, dan krijgt deze van de Belastingdienst een btw-nummer. Dit btw-nummer is echter gelijk aan het BSN en dat mag volgens de AP dus niet. Het BSN is een persoonsgegeven dat alleen op basis van wettelijke regels aan derden hoeft worden verstrekt. De zzp’er is echter verplicht het btw-nummer (en dus zijn BSN) te vermelden op zijn website, facturen e.d. Daarmee is de privacy van de zzp’er in het geding, volgens de AP.

Het Ministerie van Financiën heeft inmiddels kenbaar gemaakt dat een nieuw systeem zal worden ontwikkeld waarbij het BSN niet langer onderdeel uitmaakt van het btw-nummer. Dat betekent dat zzp’ers op termijn (vermoedelijk met ingang van 2020) een ander btw-nummer krijgen.

Toezichtsplan Arbeidsrelaties

De Belastingdienst heeft het Toezichtsplan Arbeidsrelaties gepubliceerd. Dit plan gaat over de handhaving op schijnzelfstandigheid onder de Wet DBA vanaf 1 juli 2018.

Doel van het plan

Het doel van het toezichtsplan is drieledig:

  1. Toezicht houden op de juiste toepassing van de loonheffingen in het licht van de kwalificatie van de arbeidsrelatie.
  2. Handhavend optreden waar sprake is van kwaadwillendheid.3. In gesprek gaan met opdrachtgevers over hun praktijkervaringen.

Selectie van opdrachtgevers

Het plan houdt in dat de Belastingdienst minimaal 100 opdrachtgevers selecteert voor een bezoek. De selectie omvat diverse branches en sectoren. De focus ligt bij opdrachtgevers die nog niet in beeld zijn geweest of die nog niet werken met een goedgekeurde (model)overeenkomst. Opdrachtgevers die wel werken met een beoordeelde en goedgekeurde (model)overeenkomst kunnen echter ook aan bod komen.

Handhaving Wet DBA

De handhaving van de Wet DBA is opgeschort tot in ieder geval 1 januari 2020. Opdrachtgevers en opdrachtnemers krijgen tot die tijd geen boetes of naheffingen als achteraf toch een dienstbetrekking wordt geconstateerd. De handhavingsmogelijkheden bij kwaadwillendheid zijn per 1 juli 2018 echter verruimd. Handhaving richt zich niet langer op de meest ernstige gevallen van kwaadwillendheid, maar is verbreed tot alle kwaadwillenden. De Belastingdienst moet bewijzen dat sprake is van een (fictieve) dienstbetrekking én van evidente en opzettelijke schijnzelfstandigheid. Pas dan kan een naheffingsaanslag loonheffingen met boete worden opgelegd en komt eventueel ook het strafrechtelijk traject in beeld.

Massaal bezwaar box 3 2017

De belastingheffing in box 3, de zogenaamde vermogensrendementheffing, is al jaren een doorn in het oog van veel belastingplichtigen. Grootste klacht is dat de forfaitair vastgestelde rendementen in de werkelijkheid bij lange na niet (kunnen) worden gehaald.

De staatssecretaris van Financiën heeft in een Besluit van 14 juli 2018 bezwaarschriften tegen de vermogensrendementheffing in de aanslag inkomstenbelasting 2017 (IB 2017) als massaal bezwaar aangewezen. Dat betekent dat tijdig ingediende bezwaren tegen de vermogensrendementheffing in de aanslag IB 2017 collectief worden afgedaan en daarvoor proefprocedures worden aangewezen.

Maakt u dus tijdig bezwaar, dan kunt u daarop meeliften. U hoeft dan niet zelf de bezwaarprocedure bij de Belastingdienst en de beroepsprocedures bij de verschillende rechters te voeren, met de daaraan verbonden kosten. Heeft u uw bezwaarschrift vóór 15 juli 2018 ingediend? Dan bent u in ieder geval op tijd. In alle andere gevallen moet u binnen zes weken na de aanslag bezwaar hebben gemaakt. Maakt u in uw bezwaarschrift ook bezwaar tegen andere onderdelen dan de vermogensrendementheffing (bijvoorbeeld de aftrek hypotheekrente)? Dan wordt het bezwaarschrift gesplitst. In dat geval beoordeelt de inspecteur de bezwaren tegen die andere onderdelen apart en daarop volgt een individuele uitspraak. Bent u het met die uitspraak niet eens, dan moet u daartegen afzonderlijk en dus individueel bij de rechtbank in beroep gaan.

Let op: als u vindt dat de vermogensrendementheffing, gezien uw vermogenssamenstelling of rendementen, in uw persoonlijke situatie tot een buitensporige last leidt, dan kunt u op grond van het besluit niet meedoen aan het collectief bezwaar. U moet dan altijd zelf een bezwaar- en eventueel beroepsprocedure gaan voeren.