Waardering verhuurde woningen in box 3

Vanwege de lage rentestand hebben veel particulieren de afgelopen jaren gezocht naar beleggingen met beperkte risico’s. Velen vonden die in verhuurde woningen. De Belastingdienst heeft onlangs informatie over de fiscale spelregels beschikbaar gesteld.

Hoofdregel is dat de waarde van de woning in box 3 wordt gesteld op de door gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Het door de belegger betaalde aankoopbedrag is dus niet relevant. Op deze hoofdregel zijn echter ook uitzonderingen. Als de woning wordt verhuurd mag soms namelijk rekening worden gehouden met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio wordt bepaald op basis van de overeengekomen huur in verhouding tot de WOZ-waarde. Het hieruit voortvloeiende percentage bepaalt met hoeveel procent de WOZ-waarde van de gemeente mag worden verlaagd en daarmee ook de uiteindelijk te betalen belasting. Zelfs bij een forse huur (meer dan 7% van de WOZ-waarde) hoeft daarom maar 85% van de WOZ-waarde in box 3 te worden aangegeven.

Bedacht moet echter worden dat bovenstaande berekening van de waarde in box 3 alleen van toepassing is als de woning op 1 januari van het belastingjaar ook daadwerkelijk is verhuurd. Is dat niet het geval, dan moet de volledige WOZ-waarde worden aangegeven. Zorg er dus voor dat de woning altijd per deze datum verhuurd is. Ook geldt deze berekeningswijze alleen indien de huurder zogenaamde huurbescherming geniet. Voor tijdelijk verhuurde woningen (zonder huurbescherming) geldt de berekening ook niet. Naast een hoger rendement, kan het verhuren van woningen dus ook leiden tot een belastingbesparing.

Gebruik van BSN door zzp’ers wordt beëindigd

Bescherming van privacy is een belangrijk aspect in onze huidige samenleving. Het gebruik van het BSN is dan ook veelal voorbehouden aan overheidsinstanties zoals de Belastingdienst, gemeenten, uitkeringsinstanties en dergelijke.

Ook werkgevers en banken hebben het BSN natuurlijk altijd nodig. Daarom is in veel wetten vastgelegd wie het nummer mag gebruiken en waarvoor. Ook is een toezichthouder door de overheid ingesteld, te weten de Autoriteit Persoonsgegevens (AP).

De AP heeft onlangs een rapport gepubliceerd over het gebruik van het BSN door zzp’ers. Als een zzp’er zich aanmeldt bij de Belastingdienst als startende ondernemer, dan krijgt deze van de Belastingdienst een btw-nummer. Dit btw-nummer is echter gelijk aan het BSN en dat mag volgens de AP dus niet. Het BSN is een persoonsgegeven dat alleen op basis van wettelijke regels aan derden hoeft worden verstrekt. De zzp’er is echter verplicht het btw-nummer (en dus zijn BSN) te vermelden op zijn website, facturen e.d. Daarmee is de privacy van de zzp’er in het geding, volgens de AP.

Het Ministerie van Financiën heeft inmiddels kenbaar gemaakt dat een nieuw systeem zal worden ontwikkeld waarbij het BSN niet langer onderdeel uitmaakt van het btw-nummer. Dat betekent dat zzp’ers op termijn (vermoedelijk met ingang van 2020) een ander btw-nummer krijgen.

Toezichtsplan Arbeidsrelaties

De Belastingdienst heeft het Toezichtsplan Arbeidsrelaties gepubliceerd. Dit plan gaat over de handhaving op schijnzelfstandigheid onder de Wet DBA vanaf 1 juli 2018.

Doel van het plan

Het doel van het toezichtsplan is drieledig:

  1. Toezicht houden op de juiste toepassing van de loonheffingen in het licht van de kwalificatie van de arbeidsrelatie.
  2. Handhavend optreden waar sprake is van kwaadwillendheid.3. In gesprek gaan met opdrachtgevers over hun praktijkervaringen.

Selectie van opdrachtgevers

Het plan houdt in dat de Belastingdienst minimaal 100 opdrachtgevers selecteert voor een bezoek. De selectie omvat diverse branches en sectoren. De focus ligt bij opdrachtgevers die nog niet in beeld zijn geweest of die nog niet werken met een goedgekeurde (model)overeenkomst. Opdrachtgevers die wel werken met een beoordeelde en goedgekeurde (model)overeenkomst kunnen echter ook aan bod komen.

Handhaving Wet DBA

De handhaving van de Wet DBA is opgeschort tot in ieder geval 1 januari 2020. Opdrachtgevers en opdrachtnemers krijgen tot die tijd geen boetes of naheffingen als achteraf toch een dienstbetrekking wordt geconstateerd. De handhavingsmogelijkheden bij kwaadwillendheid zijn per 1 juli 2018 echter verruimd. Handhaving richt zich niet langer op de meest ernstige gevallen van kwaadwillendheid, maar is verbreed tot alle kwaadwillenden. De Belastingdienst moet bewijzen dat sprake is van een (fictieve) dienstbetrekking én van evidente en opzettelijke schijnzelfstandigheid. Pas dan kan een naheffingsaanslag loonheffingen met boete worden opgelegd en komt eventueel ook het strafrechtelijk traject in beeld.

Massaal bezwaar box 3 2017

De belastingheffing in box 3, de zogenaamde vermogensrendementheffing, is al jaren een doorn in het oog van veel belastingplichtigen. Grootste klacht is dat de forfaitair vastgestelde rendementen in de werkelijkheid bij lange na niet (kunnen) worden gehaald.

De staatssecretaris van Financiën heeft in een Besluit van 14 juli 2018 bezwaarschriften tegen de vermogensrendementheffing in de aanslag inkomstenbelasting 2017 (IB 2017) als massaal bezwaar aangewezen. Dat betekent dat tijdig ingediende bezwaren tegen de vermogensrendementheffing in de aanslag IB 2017 collectief worden afgedaan en daarvoor proefprocedures worden aangewezen.

Maakt u dus tijdig bezwaar, dan kunt u daarop meeliften. U hoeft dan niet zelf de bezwaarprocedure bij de Belastingdienst en de beroepsprocedures bij de verschillende rechters te voeren, met de daaraan verbonden kosten. Heeft u uw bezwaarschrift vóór 15 juli 2018 ingediend? Dan bent u in ieder geval op tijd. In alle andere gevallen moet u binnen zes weken na de aanslag bezwaar hebben gemaakt. Maakt u in uw bezwaarschrift ook bezwaar tegen andere onderdelen dan de vermogensrendementheffing (bijvoorbeeld de aftrek hypotheekrente)? Dan wordt het bezwaarschrift gesplitst. In dat geval beoordeelt de inspecteur de bezwaren tegen die andere onderdelen apart en daarop volgt een individuele uitspraak. Bent u het met die uitspraak niet eens, dan moet u daartegen afzonderlijk en dus individueel bij de rechtbank in beroep gaan.

Let op: als u vindt dat de vermogensrendementheffing, gezien uw vermogenssamenstelling of rendementen, in uw persoonlijke situatie tot een buitensporige last leidt, dan kunt u op grond van het besluit niet meedoen aan het collectief bezwaar. U moet dan altijd zelf een bezwaar- en eventueel beroepsprocedure gaan voeren.

De rol van de moderne accountant

Een ondernemer moet doen waar hij goed in is. Boekhouden? Dat is alleen maar sores, maar wel een noodzakelijk kwaad. De rol van de accountant? Hij neemt graag deze sores op zich en zorgt voor een deugdelijke jaarrekening, fiscale aangiften en juiste toepassing van waarderingsgrondslagen. Maar ja, dan blijkt de accountant toch weer een kostenpost te zijn.

De rol van de accountant wordt steeds meer een financieel directeur van de ondernemer. Hij zorgt voor de informatiestromen die de ondernemer nodig heeft om aan zijn verplichtingen te voldoen maar nog meer om weloverwogen beslissingen te nemen. Je ziet dan ook steeds meer dat de jaarrekening en fiscale aangiften een sluitstuk zijn van de werkzaamheden. De accountant is als financieel directeur verantwoordelijk voor het monitoren van de financiële positie van de ondernemer. Ook de performance van de onderneming zal hierbij een nadrukkelijke rol spelen. Waanneer de ondernemer de accountant voorziet van tijdige en actuele data kan de accountant tijdig in actie komen voor gerichte (bedrijfs)advisering.

“Met het online samenwerken kun je continu in verbinding staan met je accountant”

Gelukkig zijn er tegenwoordig volop software mogelijkheden aanwezig om de informatiestromen tijdig inzichtelijk te brengen. Denk aan de scan-en-herken software waarbij in- en uitgaande facturen realtime verwerkt kunnen worden. Ook de verwerking van de bankmutaties is nog maar een koud kunstje. Wanneer de instellingen goed staan, is het matchen van de betalingen met de in- en uitgaande facturen en de koppeling aan de juiste grootboekrekeningen snel gedaan. Met het online samenwerken kun je continu in verbinding staan met je accountant. Het begint dus allemaal bij het goed inrichten van de administratie op maat voor de onderneming. Als accountant ben je op een gegeven moment een helpdesk voor je klant. Wanneer je dan ook nog eens een snel antwoord kunt geven aan je klant, ben je helemaal het mannetje.

Nu de administratie realtime bijgewerkt is, kun je je als coach van de ondernemer onderscheiden. Je hebt alle informatie om de ondernemer echt inzicht te bieden in zijn wereld. Denk hierbij aan omzet per klant, gerealiseerde marges, waar verdien ik aan en waar laat ik geld liggen, welke klanten moet ik knuffelen en welke klanten hebben een schop onder hun kont nodig, hoe ontwikkel ik mij t.o.v. de (meerjaren) begroting, wat doet de liquiditeit bij een grote investering?

Eindejaarstips 2017

Het einde van het jaar is in zicht. Genoeg reden om uw fiscale koers voor 2018 te bepalen. Als hulpmiddel daarbij reiken wij u graag de ‘RB Eindejaarstips 2017’ aan. In deze publicatie vindt u meer dan 80 tips die u dit jaar nog kunt opvolgen. Zo gaat u goed op weg naar het nieuwe jaar.

Deze publicatie is opgedeeld in drie onderdelen:

  • Ondernemer en onderneming
  • DGA: werkgever en werknemer
  • Privé

U kunt deze publicatie uitprinten. Maar nog eenvoudiger is het om gebruik te maken van de digitale versie onder het kopje ‘Downloads’. U kunt dan namelijk vanuit de inhoudsopgave rechtstreeks doorklikken naar het onderwerp waar uw interesse naar uitgaat. Wij wensen u veel fiscaal voordeel met deze ‘RB Eindejaarstips 2017’.

Geen belastingrente over geld dat al bij fiscus is

In sommige gevallen bestaat recht op vermindering van betaalde belastingrente. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als belastingrente is berekend over een periode dat het geld al bij de Belastingdienst op de rekening stond.

Moet u (bij)betalen op een belastingaanslag, dan moet u mogelijk belastingrente betalen. U doet bijvoorbeeld aangifte inkomstenbelasting 2016 en moet € 1.000 bijbetalen. Als de aanslag wordt opgelegd na 30 juni 2017, bent u over dat bedrag in beginsel belastingrente verschuldigd over de periode vanaf 1 juli 2017. Zou u € 1.000 terugkrijgen, dan vergoedt de Belastingdienst echter zelden belastingrente. Hoewel de Belastingdienst de wettelijke regeling strikt volgt, blijkt uit een brief van de staatssecretaris van Financiën dat er in bijzondere gevallen misschien toch reden is om de te betalen belastingrente te verminderen.

Zo’n bijzonder geval is mogelijk aan de orde als u belastingrente moet betalen over een periode dat het geld al bij de Belastingdienst op de rekening stond. Denk weer aan het voorbeeld dat u aangifte inkomstenbelasting 2016 doet, met een terug te ontvangen bedrag van € 1.000. U ontvangt het bedrag op 1 oktober 2017 terug van de Belastingdienst, zonder vergoeding van belastingrente. Daarna realiseert u zich dat u een fout heeft gemaakt in de aangifte en toch geen recht heeft op teruggave. De Belastingdienst legt in december 2017 een navorderingsaanslag van € 1.000 op en berekent volgens de wettelijke regels een belastingrente vanaf 1 juli 2017. Die € 1.000 was echter pas op 1 oktober terugbetaald. In zo´n geval leidt een beroep op de zogenoemde hardheidsclausule mogelijk tot vermindering van de te betalen belastingrente.

Btw-correctie privégebruik auto

Op 21 april 2017 heeft de Hoge Raad in vier proefprocedures over de btw-correctie privégebruik auto over de jaren 2011 tot en met heden het volgende geoordeeld.

  1. De intrekking van de oude regeling voor de btw-correctie privégebruik auto per 1 juli 2011 betekent niet dat over het tweede halfjaar van 2011 geen btw-correctie is verschuldigd.
  2. Toegestaan is dat btw is verschuldigd over de vergoeding die de werkgever in rekening brengt aan de werknemer voor privégebruik van een auto en dat daarnaast een aftrekbeperking geldt voor de btw in verband met het privégebruik.
  3. De btw-correctie mag worden gebaseerd op de normale waarde als een lagere vergoeding in rekening wordt gebracht aan werknemers.
  4. De wetswijziging met terugwerkende kracht naar 1 juli 2011 is niet in strijd met het vertrouwens- en/of rechtszekerheidsbeginsel.
  5. Omzetbelasting over het privégebruik auto is ook verschuldigd als het privégebruik ondergeschikt is aan het zakelijk gebruik van de auto.
  6. De btw-correctie van 2,7% van de cataloguswaarde van de auto is niet in strijd met EU-recht.
  7. Na vijf jaar geldt een verlaagde btw-correctie van 1,5%. Het is niet in strijd met EU-recht dat hiervoor wordt aangesloten bij de periode van gebruik bij de ondernemer in plaats van bij de leeftijd van de auto.
  8. Een btw-correctie op basis van de catalogusprijs inclusief BPM is niet in strijd met EU-recht.
  9. Dat de btw-correctie voor auto’s in eigendom verschilt van de correctie voor geleasede auto’s, is niet in strijd met EU-recht.

Uitspraken Belastingdienst?
Hof Arnhem-Leeuwarden had geoordeeld dat de btw-correctie privégebruik auto niet mag worden berekend op basis van statistische gegevens. Volgens de Hoge Raad heeft het Hof dat oordeel niet voldoende onderbouwd. Hof Den Bosch zal nu opnieuw moeten oordelen over deze rechtsvraag. Daardoor zijn nog niet alle rechtsvragen beantwoord. De Belastingdienst zal daarom waarschijnlijk nog geen uitspraak doen in de vele nog lopende procedures.

Wat is een oudedagsverplichting?

In een eerder nieuwsbericht zijn de keuzes bij de afschaffing van het pensioen in eigen beheer beschreven. U kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om uw pensioenrechten in eigen beheer om te zetten in een oudedagsverplichting. Maar wat is een oudedagsverplichting dan?

Kenmerken van banksparen

Een oudedagsverplichting is een nieuw soort oudedagsvoorziening. De oudedagsverplichting lijkt nog het meeste op een bancaire lijfrente (een vorm van banksparen). In de opbouwfase wordt de oudedagsverplichting namelijk jaarlijks verhoogd met de bijschrijving van rente en in de uitkeringsfase wordt de oudedagsverplichting in 20 jaarlijkse termijnen uitgekeerd. Bij overlijden gaan de uitkeringen over op uw erfgenamen.

Kenmerken van pensioen

De oudedagsverplichting moet verplicht ingaan binnen twee maanden nadat u de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. In dat geval keert uw eigen bv de oudedagsverplichting aan u uit. U kunt de uitkeringen echter ook maximaal 5 jaar eerder laten ingaan. Als u de oudedagsverplichting eerder laat ingaan, wordt de uitkeringsduur van 20 jaar navenant verlengd.

Kenmerken van lijfrente
Tot de ingangsdatum kunt u de oudedagsverplichting omzetten in een lijfrente bij een professionele verzekeraar of bank. De bv zal het bedrag van de oudedagsverplichting dan moeten overmaken naar de professionele verzekeraar en die zal verder zorgen voor de uitkeringen van de lijfrentetermijnen.

Uitfasering pensioen in eigen beheer. En nu?

Op 1 april 2017 is het pensioen in eigen beheer afgeschaft. Wat moet u nu doen als u pensioen heeft opgebouwd bij uw eigen bv?

U bouwt nog pensioen op

Als u nu nog pensioen in eigen beheer opbouwt, dan moet u daar vóór 1 juli 2017 mee stoppen. Het besluit om te stoppen moet u vastleggen in notulen van de Algemene vergadering van uw bv. Ook moet u vóór 1 juli 2017 uw pensioenovereenkomst aanpassen. Regelt u dat niet op tijd, dan wordt uw gehele pensioen in één keer belast met loonbelasting én betaalt u 20% revisierente.

Pensioenopbouw al gestopt

Is de pensioenopbouw in eigen beheer al gestopt, dan hoeft u niets te doen. Ook na 1 juli 2017 kunt u uw pensioenrechten in eigen beheer laten staan. U kunt echter geen nieuwe pensioenrechten in eigen beheer meer opbouwen.

Keuzes

  1. U kunt ook gebruikmaken van het overgangsrecht. Dat overgangsrecht biedt u twee keuzes. U mag de opgebouwde pensioenrechten in één bedrag laten uitkeren door uw bv. Doet u dat in 2017, dan is 34,5% van de uitkering vrijgesteld. In 2018 is 25% vrijgesteld en in 2019 nog slechts 19,5%.
  2. U mag de opgebouwde pensioenrechten ook omzetten in een oudedagsverplichting. Een oudedagsverplichting is een alternatieve vorm van een oudedagsvoorziening. Kiest u voor een van beide opties, dan moet u uw besluit vastleggen in notulen van de Algemene vergadering van uw bv. Ook moet u een nieuwe overeenkomst opstellen met uw bv. En u moet binnen een maand een informatieformulier inleveren bij de Belastingdienst. Doet u dat niet, dan is het overgangsrecht niet van toepassing!